Regels voor onderhandelingen over de prijs van een woning
Verkoop je je woning zonder makelaar en doe je zelf de onderhandelingen?
Dan vraag je je natuurlijk af welke regels er gelden voor een onderhandeling.
Echte regels voor de onderhandeling bestaan niet. Behalve dat een bod van een belangstellende bindend is als de verkoper het bod en de bijkomende voorwaarden accepteert. Omgekeerd is ook de verkoper er aan gebonden als zijn tegenbod wordt geaccepteerd. Als een van de partijen er onderuit wil kan de andere partij een schadevergoeding eisen. Maar zolang het niet zwart op wit staat (bod, optie, acceptatie, compromis) blijft het een moeilijk verhaal. Dan blijft het onduidelijk: welles- nietes, zijn er getuigen, wat is letterlijk gezegd, zijn er voorbehouden gemaakt, moet je naar de rechter om je gelijk te halen?
Spreek daarom met elkaar af, dat alleen schriftelijke afspraken geldend zijn.
Wel zijn er veel misverstanden over de regels van onderhandelingen:
- Het eerste bod heeft voorrang ?!?
Nee, de verkoper bepaalt aan wie hij het verkoopt. Wie als eerste geboden heeft maakt niet uit. - Het hoogste bod geldt ?!?
Nee, ook dan bepaalt de verkoper aan wie hij het verkoopt. Hij hoeft dit niet te verantwoorden. - De woning is verkocht als je de vraagprijs biedt ?!?
Nee, de vraagprijs is slechts “een uitnodiging tot onderhandelen”. De verkoper kan beslissen niet met de vraagprijs akkoord te gaan. Bijvoorbeeld als hij denkt dat er meer gegadigden zijn die hoger gaan bieden, of als de potentiële koper hem niet aan staat (een toelichting is dan niet nodig). - De verkoper mag maar met één koper tegelijk bezig zijn ?!?
Nee, zolang de verkoper geen tegenbod heeft gedaan dat kan worden geaccepteerd, kan hij van meerdere belangstellenden een bod afwachten en dan pas beslissen met wie hij verder gaat. - Het is verboden om de belangstellenden tegen elkaar te laten opbieden ?!?
Nee, zolang de belangstellenden niet een bindend bod moeten doen kan dat heel goed. (Een bindend bod doen is alleen van toepassing bij een officiële veiling door een notaris.) Zo kan de de verkoper verschillende biedingen kenbaar maken en met elkaar vergelijken. Het bod wordt formeel als de verkoper één van de biedingen accepteert en bijvoorbeeld met de hoogste bieder een compromis afsluit. Trekt deze zich terug (omdat het geen bindend bod was), dan kan de verkoper met de volgende bieder verder praten.
Het is goed om als particuliere verkoper hierover afspraken te maken met belangstellende bieders.
Eerlijk onderhandelen: beide partijen zijn gelijkwaardig.
Om te voorkomen dat mondelingen uitspraken leiden tot welles – nietes en tot onterechte verwachtingen is het verstandig om het volgenden af te spreken:
De koper en de verkoper zijn gelijkwaardig bij de volgende afspraken:
1. De koper en de verkoper spreken af dat mondelinge uitspraken alleen indicatief zijn: een bod en een acceptatie zijn pas geldend als de prijs en alle andere voorwaarden schriftelijk zijn vastgelegd in een compromis. Tot dat moment zijn alle partijen vrij in hun handelen.
2. De koper is niet verplicht een bepaald huis te kopen, de verkoper is niet verplicht aan een bepaalde koper te verkopen. Dit is onafhankelijk van de geboden prijs of de volgorde van de bieders: Zowel de koper als de verkoper zijn vrij in hun beslissing tot de overeenstemming op papier is vastgelegd.
3. De koper mag naar meerder huizen kijken, de verkoper mag met meerdere belangstellenden in overleg, tot met één van hun een compromis wordt vastgelegd.
4. De koper kan verschillende verkopers met elkaar vergelijken, de verkoper kan verschillende belangstellenden tegen elkaar laten opbieden.
Uiteindelijk bepaalt de belangstelling (vraag en aanbod) in de markt de echte prijs, dat geldt zowel naar boven als naar beneden.
Tenslotte nog een opmerking over het compromis, het voorlopig koopcontract, de verkoopovereenkomst.
De aankoop-verkoopovereenkomst (ook wel compromis, voorlopig koopcontract of verkoopovereenkomst genoemd) is bindend voor beide partijen. In Nederland heeft de koper nog 3 dagen wettelijke bedenktijd na de ondertekening, in België zijn beide partijen gelijkwaardig. Als één van de partijen onder de overeenkomst uit wil, dan staat daar een boete tegenover (meestal 10 %) voor de moeite en eventuele schade die de andere partij heeft geleden. Ook kan de andere partij er voor kiezen om bij de rechter de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te vorderen.
In de aankoop-verkoopovereenkomst worden alle afspraken bindend vastgelegd. Om geen misverstanden open te laten moet dit heel gedetailleerd gebeuren. Wij hebben voor de doe-het-zelf verkopers een modelovereenkomst beschikbaar.
Soms willen belangstellende kopers een optie nemen, voorafgaand aan een definitieve beslissing. Deze optie moet in principe even gedetailleerd zijn als de verkoopovereenkomst en daarnaast wordt er een bedrag afgesproken voor als de koop niet door gaat. Wij raden de doe-het-zelf verkopers aan om hier zeer terughoudend mee te zijn. In een volgend artikel meer hierover.
In de doe-het-zelf training van 123vastgoedcoach.be wordt uitgebreid aandacht besteed aan de onderhandelingen.
Zie de pagina: Verkoop-zelf-je-huis Pakket: verkoop zelf uw eigen woning, grond of appartement
